Bedarf ich eines besonderen Grundes, um meinen Mietvertrag zu kündigen?

Ein Artikel unseres Kooperationspartners Jura für alle

Im Text verwendete grammatische Formen schließen alle geschlechtlichen Identitäten ein.

von Michael Titze und Lukas Kleinert
(Jura für alle)


Ist der Mietvertrag befristet, kann er nur aus wichtigem Grund außerordentlich gekündigt werden, andernfalls bedarf es grundsätzlich keines besonderen Grundes für die Kündigung. Bei einem unbefristeten Mietvertrag über Wohnraumbedarf jedoch der Vermieter eines berechtigten Interesses an der Kündigung.


 

Um Missverständnissen vorzubeugen: Hören sie das Wort „Mietvertrag“, assoziieren die meisten damit instinktiv Mietverträge über Wohnraum. Damit ist bereits angedeutet, was ich Ihnen veranschaulichen will: Mietverträge meint natürlich nicht nur solche über Wohnraum; vielmehr können selbstverständlich auch andere Sachen – beispielsweise Autos, Bücher oder Grundstücke – vermietet werden. Über einen „Fahrradverleih“, der kein Fahrradverleih ist, berichteten wir bereits an anderer Stelle.

Im Grundsatz steht es den Parteien frei, den Mietvertrag auf unbestimmte Zeit zu schließen oder ihn zu befristen. Auf unbestimmte Zeit bedeutet grob gesagt „ohne Ende“ respektive „unbefristet“. Ob eine Befristung vereinbart wurde wirkt sich auf die Kündigungsmöglichkeiten aus.

  • Wenn der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen ist, kann er von jeder Partei grundsätzlich (die Ausnahmen führen hier zu weit) jederzeit ordentlich gekündigt werden. Das heißt grundsätzlich muss der Kündigende kein besonderes Interesse an der Kündigung haben. Wer also – aus welchem Grund auch immer – kein Interesse mehr am Mietvertrag hat, kann bereits aus diesem „Grund“ den Vertrag ordentlich kündigen.
  • Wenn der Mietvertrag jedoch befristet ist, kann grundsätzlich keine Partei ordentlich kündigen. Vielmehr bedarf der Kündigende eines wichtigen Grundes für die Kündigung. Dies gründet darin, dass die Parteien auf die vereinbarte Dauer des Vertrages vertrauen und beispielsweise mit laufenden Mieteinnahmen in diesem Zeitraum rechnen (dürfen).

Ein Beispiel bis hier hin: V vermietet seine High-Fidelity-Kopfhörer seinem Kollegen K für 5,00 € pro Monat. Eines Tages möchte V seine Kopfhörer zurückhaben, um sie in sein Regal zu stellen und verstauben zu lassen. Der Grund für die Kündigung mag unverständlich sein; sie ist aber gleichwohl berechtigt. Der Vermieter bedarf hier keines wichtigen Grundes für die Kündigung.

Soweit der Grundsatz. Wenn es jedoch um Mietverträge über Wohnraum geht, ist der Mieter besonders schutzwürdig. Es geht schließlich um die Wohnung des Mieters und nicht etwa bloß um Kopfhörer, wie im obigen Beispiel. Daher verlangt das Gesetz, dass der Vermieter von Wohnraum ein berechtigtes Interesse daran hat, den Mieter „rauszuschmeißen“, wenn der Wohnraummietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen ist. Ein klassischer Grund ist der sog. Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB), also dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Weitere Fälle des berechtigten Interesses stellen z.B. schwerwiegende Pflichtverletzungen des Mieters dar.

Ein Beispiel: Der Vermieter lebt in Hamburg. Er hat seine Wohnung in Köln vermietet, ohne den Mietvertrag zu befristen. Nun möchte der Vermieter mit der Begründung kündigen, dass es sein könne, dass er in diesem Jahr für ein Wochenende wegen einer Geschäftsreise nach Köln reisen muss und er dann gerne für eine Nacht in der Wohnung nächtigen wolle; den Rest des Jahres solle die Wohnung freistehen. Das Geld aus dem Mietvertrag „sei ihm egal, er sei doch stinkreich“. Diese Kündigung ist unwirksam mangels berechtigten Interesses.

Der Mieter bedarf jedoch auch, wenn der Mietvertrag über Wohnraum auf unbestimmte Zeit geschlossen ist, keines berechtigten Interesses für die Kündigung. Zu beachten sind zudem die Fristen und die weiteren Voraussetzungen der ordentlichen Kündigung; doch hierzu an anderer Stelle mehr.

 

 

 

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