Ein Artikel in Kooperation mit Jura für alle
Im Text verwendete grammatische Formen schließen alle geschlechtlichen Identitäten ein.
von Michelle Sieburg
(Law&Legal)
Dieser Beitrag erläutert die allgemeinen Pflichten, die sich aus einem Mietvertrag ergeben. Gesetzlich sind diese in § 535 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt. Der Vermieter ist insbesondere zur Gebrauchsgewährung und -erhaltung verpflichtet. Dafür muss der Mieter die Miete zahlen und nach Beendigung die Mietsache zurückgeben.
Pflichten des Vermieters
Die Hauptpflichten des Vermieters sind die (1) Gebrauchsgewährung und die (2) Gebrauchserhaltung der Mietsache.
(1) Zunächst ist er verpflichtet, die Nutzung für den Mieter zu gewährleisten während der Mietvertrag läuft. Das geschieht bei der Wohnraummiete zum Beispiel durch die Schlüsselübergabe und Abhaltung von Störungen durch Dritte.
(2) Dies geht Hand in Hand mit der Pflicht zur Erhaltung der Sache im gebrauchstauglichen Zustand. Der Vermieter ist grundsätzlich zur Instandhaltung der Mietsache berechtigt und verpflichtet. Einfach ausgedrückt bedeutet das, dass es für den Vermieter mit der Übergabe der Sache an den Mieter ‚nicht getan ist‘. Vielmehr muss er sich auch fortwährend darum kümmern, die Mietsache instand zu halten. Damit soll dem Mieter die übliche Nutzung ermöglicht werden. Der Umfang der Instandhaltungspflicht richtet sich nach dem Zustand der Mietsache bei Vertragsschluss und etwaigen Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter. Dies muss vom Vermieter während der gesamten Mietzeit verfolgt werden. So zählen z.B. Winterdienst, Reinigung und Beleuchtung des Treppenhauses bei der Wohnraummiete dazu. Auch für die Instandsetzung der durch typischen (vertragsgemäßen) Gebrauch entstehenden Abnutzungen und Schäden ist der Vermieter verantwortlich.
Der Mieter kann nur in engen Grenzen an den Kosten für die Instandhaltung beteiligt werden (sog. Kleinreparaturklauseln). Ihm wird im Rahmen von Reparaturarbeiten außerdem eine Duldungspflicht auferlegt, denn um seiner Pflicht nachzugehen, muss dem Vermieter beispielsweise der Zutritt in die Wohnung gewährt werden.
Verletzt der Vermieter seine Instandhaltungspflicht, so kann der Mieter die Erfüllung dieser Pflicht verlangen. Er hat in bestimmten Fällen die Möglichkeit, die Reparatur selbst vorzunehmen und die anfallenden Kosten vom Vermieter ersetzen zu lassen.
Pflichten des Mieters
Die Hauptleistungspflicht des Mieters ist bekanntlich die Zahlung der Miete (sog. Mietzins). Sie ist grundsätzlich zum dritten Werktag eines neuen Monats fällig. Dabei kommt es nicht auf den Zahlungseingang beim Vermieter an, sondern auf den Zeitpunkt der Überweisung, vgl. BGH, Urteil vom 5.10.2016 – VIII ZR 222/15. Um den Wohnraummieter vor zu hohen Entgelten zu schützen wurde eine allgemeine Obergrenze in § 5 Abs. 2 WiStG festgelegt. Demnach darf der Betrag die ortsübliche Miete grds. nicht mehr als 20% übersteigen. Zudem gibt es Regeln für die Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis.
Neben der Zahlungspflicht besteht auch eine Obhutspflicht des Mieters. Er hat rücksichtsvoll mit der Mietsache umzugehen. Die Pflichtverletzung beginnt dort, wo der vertragsgemäße Gebrauch endet: Solange der Mieter die Mietsache so nutzt, wie es typisch ist, muss der Vermieter die Abnutzungen beseitigen. Bei vertragsuntypischem Gebrauch endet diese Pflicht des Vermieters und die Pflichtverletzung des Mieters beginnt.
Nach Ende des Mietverhältnisses hat der Mieter die Mietsache gem. § 546 BGB zurückzugeben.
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