Ein Artikel in Kooperation mit Jura für alle
Im Text verwendete grammatische Formen schließen alle geschlechtlichen Identitäten ein.
von Monika Bach
(Law&Legal)
Der Vermieter darf das Halten von Haustieren nicht generell verbieten. Allerdings darf man auch nicht jede Tierart einfach in seiner Wohnung halten. Das hängt nämlich immer davon ab, um welche Tierart es sich bei dem jeweiligen Haustier handelt und ob der Vermieter der Haltung ggf. zustimmen muss. Diese Zustimmung kann der Mieter im Einzelfall vom Vermieter verlangen. Aber Achtung: eine unerlaubte Haltung des Haustieres kann dazu führen, dass man dieses dauerhaft aus der Mietwohnung entfernen muss. Im schlimmsten Fall muss sogar mit einer Kündigung gerechnet werden.
Der beste Freund des Menschen ist der Hund – so sagt es jedenfalls ein Sprichwort. Dieser Freundschaft kann nur nachgegangen werden, wenn man in seinen vier Wänden einen Platz für seinen liebsten Begleiter schaffen kann. Allerdings bringt der Vermieter oftmals Einwände hiergegen ein. Der nachfolgende Beitrag beschäftigt sich daher mit der Frage, ob der Vermieter die Tierhaltung im Mietobjekt verbieten darf. Anschließend werden die Folgen einer unerlaubten Tierhaltung erörtert.
Zulässigkeit von Klauseln im Mietvertrag
Der Mietvertrag darf keine Passage enthalten, in der erklärt wird, dass die Haltung eines Tieres per se verboten ist. Ein solches Verbot ist generell unzulässig.
Meistens wird aber die Tierhaltung gar nicht verboten sein, sondern sie wird vielmehr von der Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht. Um die Zulässigkeit dieser Klausel beurteilen zu können, muss zunächst zwischen einem Formular- und einem Individualvertrag unterschieden werden.
Unter einem Formularvertrag (einer Form von AGB) versteht man einen Vertragstext, der bereits vorformulierte Klauseln enthält, die vom Vermieter einseitig bestimmt wurden und der für eine Vielzahl von Verträgen bestimmt ist. Ein Formularvertrag darf zwar Klauseln über die Tierhaltung beinhalten, jedoch ist nicht jede Klausel zulässig:
- Eine Klausel, in der die Haltung von Tieren, bis auf Kleintiere (bspw.: Kanarienvögel, Kaninchen, Goldhamster, Fische im Aquarium, kleine Echsen), untersagt ist, ist zulässig. Sie ist aber unzulässig, wenn nur bestimmte Kleintiere (z.B. Ziervögel oder Zierfische) erlaubt sein sollen, vgl. BGH, Urteil vom 14. 11. 2007 – VIII ZR 340/06;
- Eine Klausel, in der die Katzen- und Hundehaltung generell verboten wird, ist ebenfalls unzulässig;
- Eine Klausel, die die Zustimmung des Vermieters fordert, ohne zwischen Kleintieren und übrigen Tieren zu unterscheiden, ist unzulässig, vgl. BGH, Urteil vom 14.11.2007 – VIII ZR 340/06.
Ein Individualvertrag hingegen liegt vor, sobald der Mieter auf die Vertragsgestaltung aktiv und ernsthaft Einfluss nehmen kann.
- Hier kann sogar die Haltung von Kleintieren unter Erlaubnisvorbehalt des Vermieters gestellt werden.
- Ebenfalls kann die Haltung von Katzen und Hunden untersagt werden, vgl. LG Hildesheim, Beschluss vom 28.02.2006 – 7 S 4/06.
Was beachtet werden muss, wenn der Mietvertrag keine Regelung über die Tierhaltung enthält
Keine Sorge! Auch wenn der Mietvertrag keinerlei Klauseln zur Tierhaltung enthält, heißt das noch lange nicht, dass man keine Haustiere halten darf. Gleichzeitig darf man aber auch nicht darauf vertrauen, dass Haustiere generell erlaubt sind. Vielmehr muss man im Einzelfall schauen, ob die Haltung noch zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört. Dabei spielen unterschiedliche Kriterien eine Rolle und meistens ist dann auch die Zustimmung des Vermieters einzuholen.
- Die Größe: Kleintiere sind grundsätzlich erlaubt. Für Hunde und Katzen gilt dies aber schon nicht mehr. Man braucht dann eine Zustimmung des Vermieters.
- Quantität: Selbst das Halten von Kleintieren ist nicht mehr erlaubt, wenn einige Dutzende davon in der Wohnung gehalten werden.
- Tierschutz und artgerechte Haltung.
- Größe und Lage des Mietobjekts.
- Besondere Bedürfnisse des Mieters, aber auch der übrigen Mitmieter: Beispielsweise ist ein blinder Mieter auf seinen Führhund angewiesen. Sofern keine gewichtigen Gründe dagegensprechen, hat der Vermieter die Zustimmung zu erteilen, vgl. LG Freiburg, Urteil vom 19.06.1997 – 3 S 386/96; AG Köln, Urteil vom 12.01.2012 – 210 C 350/11.
- Exotische Tiere oder Tiere, die eine Gefahr für die Mietsache und/oder die anderen Mitmieter sind, sind verboten, vgl. KG (Berlin), NZM 2004, 272.
- Die Haltung von Kampfhunden ist nicht erlaubt.
Sofern nach den oben genannten Kriterien im Einzelfall keine sachlichen Gründe gegen die Aufnahme der Tiere in die Mietwohnung sprechen, kann man als Mieter von Vermieter die Zustimmung hierzu verlangen. Wird die Zustimmung erteilt, so hält man das am besten schriftlich fest. Kommt es nämlich zum Streit, so muss der Mieter beweisen, dass ihm die Tierhaltung erlaubt wurde.
Folgen bei einer Tierhaltung ohne die erforderliche Zustimmung des Vermieters
Wird ein Haustier ohne die Erlaubnis des Vermieters in der Wohnung gehalten, so kann dieser die Beseitigung des Tieres aus der Wohnung nach § 541 BGB verlangen.
Eine Kündigung ist allein wegen der nicht eingeholten Zustimmung nicht möglich. Erst wenn der Mieter der Aufforderung des Vermieters, das Haustier zu beseitigen, nicht nachgeht, der Vermieter ihn zunächst abgemahnt hat und schließlich noch weitere Störungen hinzutreten, kann der Vermieter das Mietverhältnis nach §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 oder § 573 Abs. 2 Nr.1 BGB kündigen, vgl. AG Bühl, Urteil vom 14.01.2011 – 3 C 42/10. Solche Störungen können etwa in erheblicher Lärm- oder Geruchsbelästigungen oder sogar der Gefährdung der Mitbewohner bestehen.
Haftung für fremde Tiere, die sich in dem Mietobjekt aufhalten
Zwar ist es erlaubt, Haustiere der eigenen Gäste aufzunehmen, jedoch kann man sich einer Haftung wegen Schäden, die das Tier hervorruft, nicht entziehen. Als Mieter ist man verpflichtet, sorgsam mit dem Mietobjekt umzugehen. Für Abnutzungen und Schäden, die über den Normalgebrauch hinausgehen, muss man haften. Das gilt für Schäden, die durch die Gäste sowie auch deren Tiere verursacht wurden. Zwar haftet auch der Gast selbst dem Vermieter. Da aufgrund der vertraglichen Beziehung gegenüber dem Mieter beispielsweise geringere Verschuldensanforderungen bestehen, wird sich der Vermieter aber vorrangig an den Mieter halten.
Rechte als Mitmieter
Es gibt Situationen, in denen fühlt man sich als Mitmieter eines Wohnkomplexes von einem Haustier eines anderen Mitmieters gestört. Doch manche Unannehmlichkeiten, wie zum Beispiel Nässe, Dreck oder Tierhaare im Treppenhaus, hat man zu dulden, vgl. AG Frankfurt/Main, 08.11.2011 – 33 C 2792/11. Erst wenn diese Störung die Schwelle des Hinnehmbaren überschreiten und dabei die eingeräumte Nutzung des Mietobjekts erheblich beeinträchtigt wird, stehen die Rechte der §§ 536 ff. BGB dem Mitmieter offen. Das bedeutet, dass er vorrangig die Miete mindern oder gegebenenfalls Schadensersatz vom Vermieter verlangen kann. Die vertragsgemäße Nutzung ist beispielsweise erheblich beeinträchtigt, wenn zu Schlafenszeiten fortdauernd Lärm von den Tieren ausgeht, bspw. durch lautes Bellen.
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