Ein Artikel unseres Kooperationspartners Jura für alle
Im Text verwendete grammatische Formen schließen alle geschlechtlichen Identitäten ein.
von Michael Titze und Lukas Kleinert
(Jura für alle)
Darf ich meine Mietwohnung weitervermieten und andere in sie aufnehmen?
Dieser Frage wollen wir im Folgenden nachgehen. Dabei sei vorweggenommen, dass zu unterscheiden ist: Bisweilen braucht man schon überhaupt keine Erlaubnis des Vermieters, um einen Dritten in die Wohnung aufzunehmen. In anderen Fällen bedarf man zwar grundsätzlich der Erlaubnis, kann diese jedoch vom Vermieter verlangen (wir gehen auch der Frage nach, worin diese scheinbar gekünstelte Konstruktion ihre Daseinsberechtigung hat).
Brauche ich eine Erlaubnis?
Wer einem Dritten die Mietwohnung zum nicht nur vorübergehenden Gebrauch überlässt, bedarf grundsätzlich – also in der Regel! – der Erlaubnis des Vermieters. Dies gilt auch, wenn dem Dritten nur ein Teil der Wohnung überlassen wird. Die Erlaubnispflicht gilt insbesondere für die sog. Untervermietung.
Insgesamt ist jedoch zweierlei hervorzuheben:
- Wer seinem Ehegatten, seinem Kind, dem Hauspersonal oder seinen Eltern den Gebrauch überlassen möchte, bedarf hierfür keiner Erlaubnis. Anders ist dies jedoch insbesondere bei „der Freundin“ oder „dem Freund“, also den sog. nichtehelichen Lebenspartnern, und sogar bei den Verlobten; dort bedarf es grundsätzlich der Erlaubnis.
- Wer bloß besucht wird, bedarf hierfür ebenfalls keiner Erlaubnis. Das versteht sich natürlich praktisch von selbst. Wann jedoch der erlaubnisfreie Besuch zur erlaubnispflichtigen Gebrauchsüberlassung wird, kann man nicht pauschal beantworten. Jedenfalls liegt dann kein bloßer Besuch mehr vor, wenn
(a) der „Besucher“ für die Aufnahme in die Wohnung ein Entgelt entrichtet;
(b) der Besucher nicht nur vorübergehend in der Wohnung verweilt. Ab wann das wiederum der Fall ist, ist Frage des Einzelfalls. Ab einem ca. vier- bis sechswöchigen Aufenthalt wird jedoch in der Regel davon auszugehen sein, dass kein bloßer Besuch mehr vorliegt.
Beispiele: Wer für wenige Tage Dritten die Wohnung gegen ein Entgelt vermietet, bedarf hierfür stets der Erlaubnis des Vermieters, Stichwort AirBnB und Co. Wer hingegen über das Wochenende von einem alten Freund besucht wird, muss hierfür nicht zuvor den Vermieter um Erlaubnis bitten. Kommt eben jener Freund jedoch für zwei Monate zu Besuch, bedarf es hierfür in aller Regel der Erlaubnis. Die Grenze ist mithin fließend.
Wann besteht ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis?
Beachtenswert, da von entscheidender Bedeutung, ist, dass der Wohnungsmieter jedoch unter Umständen einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung hat, und zwar selbst dann, wenn etwa das Recht zur Untervermietung im Mietvertrag eigentlich (scheinbar wirksam) ausgeschlossen wurde. Dies mag verwirren. Wieso bedarf der Mieter in vielen Fällen einer Erlaubnis, die er jedoch im gleichen Zuge erteilt bekommen muss? Diese auf den ersten Blick umständliche Konstruktion rührt daher, dass der Mieter damit verpflichtet ist, den Vermieter auf die Gebrauchsüberlassung aufmerksam zu machen. Dazu jedoch unten mehr.
Der Mieter kann die Erlaubnis verlangen, wenn
- er einen Teil des Wohnraums für sich selbst zurückbehält, und sei es nur zu Lager- oder gelegentlichen Übernachtungszwecken. Er darf also nicht die gesamte Wohnung einem Dritten zum Gebrauch überlassen und
- er ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung hat, das nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist. Dies ist weit zu verstehen. Es genügt jeder vernünftige, nachvollziehbare Grund, insbesondere bereits
– die Aufnahme eines (nichtehelichen) Lebensgefährten (also „des Freundes oder der Freundin“), um mit diesem auf einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt zu führen, und
– in der Regel sogar der bloße Wunsch, mit einem Dritten eine Wohngemeinschaft zu bilden (BGH, Beschl. v. 03.10. 1984 – VIII ARZ 2/84 [KG]).
Gleichwohl kann der Vermieter die Erlaubnis verweigern, wenn deren Erteilung ihm unzumutbar wäre, weil
- Gründe in der Person des Dritten entgegenstehen (dies wird die Ausnahme sein; insbesondere eine fehlende finanzielle Leistungsfähigkeit des Dritten genügt nicht);
- der Wohnraum übermäßig belegt wäre. Wann das der Fall ist, ist Frage des jeweiligen Einzelfalls. Häufig soll es an der übermäßigen Belegung jedoch bereits fehlen, wenn dem Dritten neun bis zwölf Quadratmeter zur Verfügung stehen oder
- es ihm sonst unzumutbar ist.
Es sei jedoch angemerkt, dass das Recht zur Erlaubnisverweigerung praktisch eher die Ausnahme, als die Regel sein wird.
Beispiel: Marta hat eine 15 Quadratmeter kleine Einzimmerwohnung in München gemietet. Nach einem Jahr kommt Sie mit Jakob in eine Beziehung und möchte ihn kurz darauf in ihre Wohnung aufnehmen. Sie muss den Vermieter nun um Erlaubnis bitten, Jakob in die Wohnung aufzunehmen. Zwar hat sie grundsätzlich einen Anspruch gegen den Vermieter auf Erlaubniserteilung. Jedoch kann in unserem Fall der Vermieter ausnahmsweise (!) die Erlaubnis verweigern, da der Wohnraum übermäßig belegt wäre.
Was muss der Mieter tun, wenn er einen Dritten aufnehmen möchte?
Der Mieter muss den Vermieter also zur Erlaubniserteilung auffordern und ihm dabei insbesondere Folgendes „mitteilen“, d. h. darlegen und beweisen:
- Die Umstände, die sein berechtigtes Interesse begründen (etwa, dass er nun einen Lebensgefährten hat).
- Ob und warum dieses Interesse erst nach dem Abschluss des Mietvertrages entstanden ist (also im Beispiel etwa, dass der Mieter den Lebenspartner erst nach Vertragsschluss kennenlernte).
- Der Name des Dritten sowie ggf. weitere personenbezogene Informationen.
Dann kann der Vermieter überprüfen, ob eine Erlaubnispflicht besteht. Wenn die Voraussetzungen vorliegen, muss er die Erlaubnis erteilen, s.o.
Klargestellt sei, dass all diese Ausführungen nur für Mietverhältnisse über Wohnraum gelten, also insbesondere nicht für Mietverhältnisse über Geschäftsräume und Grundstücke.
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