Schimmel in der Mietwohnung – Was nun?

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Schimmel in der Wohnung ist eines der wohl am häufigsten auftretenden Probleme im Kontext von Mietverhältnissen. Es geht meist um Kosten für die Beseitigung des Schimmels und  um Schäden an Möbeln und Wohnung. Im Härtefall können auch gesundheitliche Risiken auf dem Spiel stehen. Neben Rechten und Pflichten der Mieter und Vermieter, die das Gesetz in den §§ 535 BGB ff. bereithält gibt es ebenfalls eine ausgeprägte Rechtsprechung zu häufigen Fragestellungen, die im Zweifel beachtet werden muss. Was insoweit vorweggenommen werden kann ist wohl, dass ein Schimmelbefall in jedem Fall unverzüglich dem Vermieter angezeigt werden muss, wobei dies zu späteren Beweiszwecken schriftlich erfolgen sollte. Es empfiehlt sich ebenfalls den Schimmelbefall anhand von Fotos zu dokumentieren.

Mangel

Grundlegende Voraussetzungen dafür, dass mietrechtliche Ansprüche, wie Mietminderung oder Schadensersatz geltend gemacht werden können ist, dass ein sog. Mangel der Mietsache vorliegt, denn gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ist die Wohnung im zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und während der Mietzeit zu erhalten. Dieser Zustand ist jedenfalls dann nicht mehr gegeben, wenn Schimmel sichtlich vorhanden ist.1 In diesem Fall liegt ein Mangel vor.

Komplizierter ist es, wenn noch kein Schimmel aufgetreten ist, aber bauliche Eigenheiten gegeben sind, die dessen Entstehung begünstigen. Namentlich ist dies der Fall bei Wärmebrücken in Außenwänden, die aufgrund unzureichender Dämmung entstehen. Eine solche unzureichende Dämmung ist insbesondere dann vorzufinden, wenn bei einem älteren Objekt keine oder entsprechend geringere Anforderung zur Zeit des Baus vorlagen. Hier ist festzuhalten, dass, wenn das Objekt den Anforderungen genügt, die beim Bau galten und bei Mietvertragsschluss nichts abweichendes vereinbart wurde, grundsätzlich kein Mangel vorliegt.2 In diesem Fall ist ein Mangel nur dann anzunehmen, wenn eine Schimmelbildung nur durch ein solches Lüft- und Heizverhalten des Mieter vermieden werden könnte, welches diesem im Einzelfall nicht zumutbar ist.3

Liegen individuelle Klauseln im Mietvertrag vor, die das Verhalten des Mieters modifizieren oder Mangelhaftigkeit durch negativ-Beschreibung der Beschaffenheit vermeiden sollen, so ist im Einzelfall zu prüfen, ob diese gültig sind. Beispielsweise ist die Vereinbarung, es dürfe in den Wohnräumen keine Wäsche getrocknet werden, nur dann gültig, wenn in dem Objekt sonstige Trockenräume zur Verfügung stehen.4 Wird im Mietvertrag festgehalten, dass gewisse Defizite in der Dämmung bestehen, so können Minderung der Miete und Schadensersatzansprüche gem. § 536b BGB ausgeschlossen sein. Hierfür genügt allerdings nicht die positive Kenntnis des schlechten Zustandes der Mietsache, vielmehr muss beim Mieter Kenntnis vom konkreten Mangel, seiner Ursachen und seiner konkreten Auswirkungen auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache bestehen.5

Pflichten und Verschulden der Parteien

Liegt erst einmal ein Mangel vor, so kommt man zum komplizierten Problem der Verantwortungszuweisung. Die Frage, wer Schuld am Schimmel hat, ist dabei häufig nur schwer oder gar nicht eindeutig zu beantworten. Rechtlich gibt es für Mieter und Vermieter Pflichtenprogramme. Werden diese verletzt und führt dies zur Schimmelentstehung, so liegt rechtlich eine Pflichtverletzung und meist auch ein Verschulden vor, so dass die jeweils andere Partei Rechte geltend machen kann.

Bezüglich dieser rechtlichen Pflichten ist zunächst festzustellen, dass grundsätzlich der Vermieter gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB die Pflicht hat, das Mietobjekt in dem entsprechenden Zustand zu überlassen und während der Mietzeit Instand zu halten. Daher ist dieser regelmäßig dazu verpflichtet, den Schimmel zu beseitigen, wenn er einmal aufgetreten ist. Der Mieter hingegen ist dazu verpflichtet, den vertragsgemäßen Gebrauch einzuhalten und in diesem Rahmen sorgfältig mit der Mietsache umzugehen, § 241 Abs. 2 BGB.6

Aus dieser Aufteilung folgt, dass, bei von außen in die Wohnräume eindringender Feuchtigkeit und daraus resultierenden Schimmel, der Vermieter jedenfalls dann seine Pflicht verletzt und dies regelmäßig auch vertreten muss, wenn der Grund für das Eindringen der Feuchtigkeit erst während des Mietverhältnisses und trotz rücksichtsvoller Nutzung durch den Mieter auftritt. In diesem Fall kann der Mangel auch durch Handlungen des Mieters eintreten, sofern dieser die Grenzen der vertragsgemäßen Nutzung nicht überschreitet.7

Entsteht der Schimmel hingegen wegen falschen Lüft- und Heizverhaltens des Mieters, so entspricht die Nutzung nicht mehr der vertragsgemäßen Nutzung, da insofern gegen das Rücksichtnahmegebot durch den Mieter verstoßen wird. Hierbei ist zu beachten, dass das geforderte Heiz- und Lüftverhalten im Einzelfall und nicht pauschal bestimmt werden kann. Ein Orientierungswert kann es sein, 3 mal täglich für 10-15 Minuten und nach Feuchtigkeitsintensiven Aktivitäten wie Kochen, Duschen oder Wäschetrocken zusätzlich zu lüften.8 Darüber hinaus wird vom Mieter erwartet, zu erkennen, wenn seine spezifische Nutzung Aktivitäten umfasst, die ein angepasstes Verhalten erfordern. Beispielsweise kann der Mieter erkennen, dass mehrere Terrarien und Aquarien in der Wohnung ein häufigeres Lüften erfordern.9

Sind nach diesen Grundsätzen Wärmebrücken Grund für die Schimmelentstehung, so hat meist der Vermieter den Mangel zu vertreten. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Mieter keine Kenntnis über die baulichen Mängel hat oder eine Schimmelentstehung im konkreten Fall nur ein unzumutbares Maß an Lüften hätte vermieden werden können.

Beweispflicht

Schließlich bleibt die Frage offen, welche Partei welche Umstände beweisen muss. Hier gilt zunächst der Grundsatz, dass der Kläger die für ihn günstigen anspruchsbegründenden Tatsachen vortragen muss. Falls Mieter oder Vermieter Ansprüche wegen eines Schimmelschadens geltend machen möchten, müssen sie zumindest den Nachweis erbringen, dass ein solcher Schaden besteht. Es ist daher wichtig, bei Entdeckung des Schadens, diesen immer zu dokumentieren.

Geht es weiterhin im Kontext von Schimmelschäden darum, wer eine Pflicht verletzt hat und dies zu verschulden hat, so gelten folgende Grundsätze: Zunächst muss der Vermieter darlegen, dass die Ursache nicht aus seiner Sphäre stammt. Gelingt ihm der Beweis (beispielsweise durch ein Gutachten), dass der Schimmel insbesondere nicht durch bauliche Defizite bedingt ist, so muss der Mieter beweisen, dass er die Wohnung pflichtgemäß genutzt, also entsprechende gelüftet hat.10

Rechte

Liegt nun also ein Mangel vor, den einer der beiden Parteien zu vertreten hat, so können neben der Forderung der Instandsetzung verschiedene Rechte geltend gemacht werden.

Mietminderung

Zunächst wird für den Zeitraum, in dem die Mietsache mangelhaft ist kraft Gesetzes die Miete gemindert, § 536 Abs. 1 BGB. Hierfür ist es allerdings wichtig, dass der Mieter dem Vermieter den Mangel anzeigt. Tut er dies nicht und kann der Vermieter in der Folge den Mangel nicht rechtzeitig beheben, so kann die Miete für diesen Zeitraum nicht gemindert werden und der Mieter macht sich unter Umständen dem Vermieter gegenüber schadensersatzpflichtig, § 536c BGB.

Ratsam ist es trotz Vorliegen und Anzeige des Mangels den Mietpreis zunächst vollständig, jedoch unter Vorbehalt weiterzuzahlen. Somit wird vermieden, dass der Vermieter aufgrund von Mietrückständen eine außerordentliche fristlose Kündigung nach §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB ausspricht. Andersherum bewirkt der Vorbehalt der Zahlung, dass eine Rückforderung nicht aufgrund von Zahlung trotz Kenntnis der Nichtschuld nach § 814 BGB oder widersprüchlichem Verhalten gem. § 242 BGB ausgeschlossen wird. Später kann der Betrag, um den die Miete gemindert wurde, dann gem. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB zurückgefordert werden.11

Schadensersatz

Liegt ein Mangel in Form von Schimmel vor und kommt man zu dem Ergebnis, das Grund für den Mangel eine Pflichtverletzung des Vermieters ist, so kann der Mieter auch Schadensersatzforderungen gegen den Vermieter geltend machen. Hierunter können Gesundheitsschäden fallen,12 aber auch Schäden an Möbeln in der Wohnung oder ähnliches.

Kommt man dazu, dass der Mangel auf eine Pflichtverletzung des Mieters zurück zu führen ist, so kann der Vermieter unter Umständen vom Mieter Schadensersatz verlangen.13 In diesem Fall geht es beispielsweise um Kosten für die Beseitigung oder die entgangene Miete, wenn das Objekt in der Zeit der Schimmelbeseitigung nicht weiter vermietet werden kann.

Fristlose Kündigung

Ist die Qualität der Wohnung aufgrund des Schimmels so eingeschränkt, dass dem Mieter die Fortführung des Mietverhältnisses bis zum ordentlichen Beendigungstermin nicht zugemutet werden kann, so erlangt der Mieter unter Umständen ein außerordentliches Kündigungsrecht gem. §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 1 BGB.

Begründet sich der Schimmel wiederum durch Pflichtverletzungen des Mieters und sind diese so schwerwiegend, dass von einer erheblichen Verletzung der Rechte des Vermieters ausgegangen werden kann, so kann auch der Vermieter Gebrauch von dem außerordentlichen Kündigungsrecht gem. § 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB machen.14 Insbesondere kann von einer solchen erheblichen Rechtsverletzung ausgegangen werden, wenn der Schimmel dem Vermieter nicht angezeigt wird.15

  1. Schmidt-Futterer, Mietrecht/Streyl, 16. Auflage, 2024, § 536 BGB Rn. 139. ↩︎
  2. BGH, Urteil vom 05.12.2018 – VIII ZR 271/17 Rn. 23 mWN. ↩︎
  3. BGH, Urteil vom 05.12.2018 – VIII ZR 271/17 Rn. 29. ↩︎
  4. AG Stuttgart, Urteil vom 09.02.2021 – 37 C 1506/19 Rn. 32. ↩︎
  5. AG Stuttgart, Urteil vom 09.02.2021 – 37 C 1506/19 Rn. 22. ↩︎
  6. BGH, Urteil vom 06.11. 2013 – VIII ZR 416/12 Rn. 18. ↩︎
  7. BGH, Urteil vom 28. 5. 2008 – VIII ZR 271/07 (LG Berlin) ↩︎
  8. LG Konstanz, Urteil vom 20.12. 2012 – 61 S 21/12 A. ↩︎
  9. BGH, Urt. v. 11. 07.2012 − VIII ZR 138/11 Rn. 22. ↩︎
  10. AG Brandenburg, Urteil vom 24.02.2017 – 31 C 179/14 Rn. 92. ↩︎
  11. AG Stuttgart, Urteil vom 09.02.2021 – 37 C 1506/19 Rn. 37. ↩︎
  12. LG Arnsberg, Urteil vom 27.03.2007 – 5 S 148/06. ↩︎
  13. BGH, Urteil vom 28.02.2018 – VIII ZR 157/17. ↩︎
  14. AG Hannover, Urteil vom 31.08.2005 – 565 C 15388/04. ↩︎
  15. Beck Online Großkommentar zum BGB/Mehle § 543 Rn. 123, Stand: 01.04.2024. ↩︎
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