Ein Artikel in Kooperation mit Jura für alle
Im Text verwendete grammatische Formen schließen alle geschlechtlichen Identitäten ein.
von Marta Gubbe
(Law&Legal)
Grundsätzlich trägt der Vermieter die Instandhaltungspflicht. Diese kann jedoch durch Vereinbarung bzw. AGB auf den Mieter übertragen werden. Normale Abnutzungsspuren der Wohnung sind mit der Miete abgegolten. Die Pflicht zur Reparatur bestimmter weiterer Abnutzungsspuren, die über das Normale hinausgehen, kann jedoch auf den Mieter übertragen werden.
Stellen Sie sich folgenden Fall vor: Sie leben in Ihrer Mietwohnung und plötzlich tritt Schimmel auf. Jedem Mieter stellt sich die folgende Frage: Haftet mein Vermieter für die Beseitigung des Schimmels?
Die Rechtslage sieht folgendermaßen aus: Während der Mietzeit ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, die Wohnung in einem zum Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Genau genommen heißt dies, dass der Vermieter während der Mietzeit zur Instandhaltung und Instandsetzung verpflichtet ist. Auf die Gründe der Abnutzung kommt es dabei nicht an. Der Vermieter muss zufällige Verschlechterungen, Abnutzungen oder Witterungseinflüsse ausgleichen.
Doch auch der Mieter kann haften. Einerseits haftet der Mieter für Schäden, die er selbst schuldhaft verursacht hat, § 538 BGB. Dazu würde beim Beispiel völlig unzureichendes Lüften zählen. Zudem kann der Mieter durch Vereinbarung in die Pflicht genommen werden. Ein Beispiel hierfür wäre die Übertragung der Instandhaltungspflicht durch AGB im Mietvertrag. Bei der Übertragung ist jedoch Vorsicht geboten, da dies – zumindest in AGB – nur sehr eingeschränkt möglich ist.
Unterscheidung zwischen Instandsetzung und Instandhaltung
Was bedeutet Instandhaltung aber genau? Es wird allgemein zwischen Instandhaltung und Instandsetzung unterschieden. Instandhaltung sind Maßnahmen, die dazu dienen, durch Abgrenzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstandene bauliche oder sonstige Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Instandsetzung ist gesetzlich nicht definiert. Die Instandsetzung ist ein Unterfall der Instandhaltung, welche die Kosten der Instandhaltung sowie der Reparatur und Wiederbeschaffung beinhaltet.
Von Instandhaltung wird immer wieder dann gesprochen, wenn Maßnahmen vorgenommen werden, die laufend in gewissen Abständen oder auch vorbeugend anfallen. Zur besseren Unterscheidung wird häufig auf den Grund des Mangels abgestellt. Instandsetzungen treten dabei seltener und unregelmäßiger auf, während Instandhaltungen nur in längeren Zeiträumen auftreten.
Abgrenzung Klein- und Schönheitsreparaturen
Stellen Sie sich nun einen weiteren Fall vor: Sie ziehen aus Ihrer Wohnung aus. Das Bewohnen hat jedoch Spuren hinterlassen. Seien es gestrichene Wände, seien es Bohrlöcher: es ist fraglich, was der Mieter tatsächlich beseitigen muss.
Schönheitsreparaturen sind Renovierungsarbeiten an einer vermieteten Wohnung. Ziel ist es, oberflächliche abnutzungsbedingte Spuren, die durch normales Wohnen entstehen, zu beseitigen. Beispiele für solche Maßnahmen sind das Streichen, Tapezieren oder das Ausbessern von Bohrlöchern. Im Mietvertrag kann der Mieter zu solchen Renovierungsarbeiten grds. verpflichtet werden. Dabei kann der Mieter diese selbst durchführen, solange die Durchführung fachgerecht erfolgt.
Davon müssen Kleinreparaturen unterschieden werden. Kleinreparaturen sind ein Unterfall der Instandhaltung. Darunter versteht man die Beseitigung von Bagatellschäden, die während der Mietzeit entstehen. Damit diese jedoch an den Mieter übertragen werden können, müssen bestimmte Voraussetzungen vorliegen. Vor allem muss es sich tatsächlich um einen Kleinschaden handeln und die Reparatur darf pro Maßnahme nicht mehr als etwa 100 € kosten (so LG Dortmund NZM 2007, 245; AG Braunschweig LSK 2005, 270474; AG Neustadt/Rübenberge IMR 2020, 286; MüKoBGB/Häublein Rn. 110; bis 110,00 EUR: AG Köpenick BeckRS 2011, 24916; AG Würzburg BeckRS 2010, 17352; 120,00 bis 150,00 EUR: (AG Berlin-Neukölln Urt. v. 5.6.2013 – 10 C 332/12; AG Berlin-Mitte IMR 2020, 285). Zudem muss eine jährliche Höchstgrenze festgelegt sein. Beispiele für Kleinreparaturen sind defekte Glühbirnen, tropfende Wasserhähne oder kaputte Lichtschalter oder Steckdosen.
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